专家论点首套房优惠政策需要长期化制度化

2018年07月06日 来源:

专家论点:“首套房优惠政策需要长期化、制度化”

近期,光大银行、民生银行、中信银行等多家银行取消了首套房贷利率的8.5折优惠,坊间频传更多银行将收紧优惠幅度。前天,致电中国银行和工商银行,相关工作人员表示目前仍然执行首套房贷利率8.5折优惠,没有收到取消优惠的通知。

部分银行收紧利率优惠的原因何在、是否会有更大范围的蔓延?是否具有政策风向标的意义?银行的动作又会对房地产市场又会产生哪些影响?

新京报采访政府官员、经济学家、行业专家、开发商等多位业内人士,共同探讨这些问题。

【圆桌嘉宾】

王珏林(住房和城乡建设部政策研究中心副主任)

李德峰(中央财经大学民泰金融研究所副所长)

陈国强(中国房地产学会副会长)

毛大庆(万科集团副总裁)

胡景晖(伟业我爱我家集团副总裁)

取消首套房贷优惠合理,难合情

新京报:两个月前,各家银行纷纷放开首套房贷利率8.5折优惠,近日又开始陆续取消,如何理解银行的这些动作?

王珏林:首套房的置业需求是国家房地产调控支持的对象、也是政策倾斜的对象。今年第二季度,差别化房贷政策得到了银行系统的支持和体现。但是,从去年以来,银行的资金并不宽松,现在部分银行取消首套房贷的优惠,是出于贷款指标、风险控制、项目布局等多因素考虑,是合理的市场行为。

但是本轮调控政策中,房贷政策一个特点就是实行差别化的房贷政策。金融部门应当支持国家政策,支持首套房消费的群体,积极配合国家的调控思路。

毛大庆:在不超出差别化房贷政策的范围内,商业银行自行调节利率的优惠幅度是无可厚非的。从另一方面来说,各家银行的房贷利率优惠有高有低,才能形成有效竞争,实现金融市场的良性发展。

陈国强:银行利率优惠的情况,取决于各家银行自身业务发展的需求。如果相关的业务基本完成,那么这些优惠将不再会作为重点业务来继续推广。据我所知,招商银行、光大银行就是这样的情况。从市场逻辑的角度来说,银行有充分的权利收缩优惠幅度;但是从支持国家调控政策和民生发展的角度来说,保持优惠幅度更显合情。

取消优惠与调控风向无关

新京报:首套房贷利率优惠的取消,是否会继续扩大,是否具有调控政策的风向标意义?

王珏林:本轮调控政策中,中央实行的差别化房贷政策是不会动摇的。金融部门应当支持国家政策,支持首套房消费的群体。

另一方面,从整体环境而言,随着存款准备金的下调,以及6、7月以来的两次降息,更多的流动性将得到释放,银行资金紧张的局面将有所缓解。银行应积极配合国家的调控思路,保持对政策的支持。因此,此次优惠取消只是局部动作,不存在调控政策松动、改变的情况。

李德峰:银行首套房贷款利率优惠缩水,反映了政府对房价调控的动向和意图。但是这种做法对于楼市来说只能是缓兵之计。从企业层面来看,优惠是否取消取决于银行的经营情况;从国家调控层面来看,房价涨了,就出台紧缩政策;房价跌了,又出台优惠政策,这样周而复始,解决不了根本的问题。

目前看来,首套房各项优惠政策更需要长期化和制度化。首套房优惠和房产税等初衷都是为了抑制投资性购房,但是在运作机制上一定要具体问题具体对待

专家论点首套房优惠政策需要长期化制度化

,不与民争利,满足购房者的居住需求。

胡景晖:银行对利率优惠的调整,和房地产调控政策不存在直接相关,不应该过分解读。

刚需怕中枪,刚改盼释放

新京报:如果利率优惠的动作扩大发展,对房地产市场会产生哪些影响?

李德峰:我国目前在住房问题上缺乏顶层设计,各项政策不能保持长久和平稳。有的购房者对市场没有理性、全面的认识,容易受到外界舆论等因素的影响,做出非理性的购买行为,给市场造成波动。

胡景晖:利率优惠收缩对刚需的影响是显而易见的。今年的市场表现从以价换量到量价齐涨,而目前已经露出冲高回落的端倪。特别是刚需方面,经过4月份以来的集中释放,从7、8月的市场表现来看,刚需有逐步退场的趋势。如果房贷利率优惠收紧,对刚需的伤害是存在的。

另一方面,改善性需求虽然有大步入场的意愿,但是目前执行的认房又认贷政策,将很大一部分的刚改拒之门外,难以获得贷款支持而受到了压制。所以,今年下半年到明年,很可能面临有效需求不足的市场情况。

陈国强:8月北京楼市成交虽出现小幅下滑,9、10两月新盘上市量仍很可观。在目前调控总基调不变的情况下,加之在售、可售房源数量可观,未来价格不会大涨。

然而,经过前几个月集中释放,刚需和改善性住房需求的支撑力有待观察。如果取消首套房贷款优惠的范围逐步扩大,开发商很有可能会继续以价换量。虽然目前的销售情况不错,但是未来市场仍存在不确定性。要保持较好的成交量,开发商还要在销售策略和定价方面保持理性。

毛大庆:从目前的情况来看,取消优惠只是个别银行的小幅调整,影响范围有限。选择商业贷款的购房人,目前可以选择的范围也是比较广泛的;同时,首次置业的群体多选择公积金贷款的方式。如果9、10月份市场出现波动,受利率优惠减少这一因素影响的部分还是比较微弱的。

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