降息利好房地产行业未来3个月银行或第二次

2018年07月20日 来源:

降息利好房地产行业 未来3个月银行或第二次降息

中国人民银行决定11月22日起降息,对股市和房地产行业构成利好影响;与此同时,沪港通、注册制改革等也对股市大盘形成重大影响。下一步,利率水平会不会再降?如何看待此前的滴灌、喷灌政策?股市与利率的关系将如何演绎?

笔者认为,此次降息其实来得有点迟了,过去两年来,国内企业的融资成本是非常高的。央行对基础利率实施调整,对市场利率的弹性和方向做一些引导,有助于降低企业的融资成本。2012年第四季度起,为了消化前期投资相对较大的压力,政府采取了比过去偏紧的货币政策。经过两年左右的时间,收紧货币供应对企业运营造成的负面影响越来越大。

纵观全球,各主要货币国家的一年期存贷基础利率是比较低的,中国比美国基准存款利率高2个百分点。降息势在必行。至于说非对称,笔者认为,这只是一种口径描述而已。因为存款和贷款利率本身就不对称,贷款的利率高达6%,降了0.4%;存款利率是3%

降息利好房地产行业未来3个月银行或第二次

,降了0.25%。存款、贷款利率均衡调降的趋势是很明显的。

那么,均衡降息是否就放弃了滴灌、喷灌政策呢?笔者认为,也不是。新政府上台以后,就多次强调盘活存量,用好增量。这种平衡就需要一种中性的货币政策,这个没有疑问。我们讲稳健的货币政策,本身就是中性的。该在某个地方宽松的时候,就用滴灌的方式实现宽松;在该从紧的地方,就用适当的政策工具将它收紧。

即便如此,综合来看,此次降息仍是一个普惠性的措施。虽然货币政策基调不会轻言改变,但从经济走势和企业嗷嗷待哺的状态看,还有进一步降息的可能。笔者预计,未来3个月左右就会有第二次降息。就是说,在明年2月份以前还会有一次降息。

降息一是利好股市,第二就是利好房地产行业。但就在此时,一些外资机构又调低了对明年中国房价的预期,那么,降息究竟会如何影响房地产市场呢?

笔者认为,房价的上升或者回落,或者相对均衡持平,主要还是取决于供需矛盾。供需又分若干个板块,主要是保障房板块、普通商品房板块、高档房地产板块。所以,还不能简单地说房价是涨是跌,要看板块。现在普遍有一种预期,即房价不会继续大幅上涨。但在局部区域,包括北京、上海和深圳,某些板块可能会略微上涨,笔者认为也非常正常。总的房价趋势,可能是均衡中整体略有下降。那么,降低利率,无论对购房者还是开发商,显然是降低了资金成本,对房地产市场是有利的。降息与央行前期鼓励商业银行对房地产放贷,其初衷是一致的。

具体到房地产类上市公司,笔者认为,不管是从事商业地产的,还是从事住宅地产的,还是从事养老地产的,它们总体上都还是要依赖于地价这个基准。所以,从供需矛盾看,房地产类上市公司的差异性小于共同性。房地产上市公司走势大分化的趋势不会十分明显,即使分化,也是短期的。

从政策取向看,降低利息和鼓励商业银行对房地产提供信贷支持,都是希望房地产能正常运行。应该说,经过前几年的宏观调控,各方更加倾向于用市场的手段来管理这个行业,即首先要尊重供需矛盾。我们一方面解除了限购政策,一方面让信贷放宽,让它更加市场化,实际上是促使市场回归一个常态。过去供应和购买的热度都太高,现在进入了房地产的新常态。当然,我们也不希望由于政策问题,房地产市场出现一种剧烈的、急剧的下滑。要保证房地产市场正常运转,同时完善长效机制。

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